住宅ローンの繰り上げ返済とは？繰り上げ返済の種類とメリット・デメリットを解説

住宅を購入する際、一般的には多額の費用を一括で支払いするのは難しいため、住宅ローンを利用するケースがほとんどではないでしょうか。
住宅ローンでの借り入れには必ず利息が発生しますが、繰り上げ返済を行うことで利息を減らすことが可能です。
そこで今回は、住宅ローンにおける繰り上げ返済の種類やメリット・デメリットを、基本的な住宅ローンの繰り上げ返済の情報とともにご紹介します。

住宅ローンの繰り上げ返済で変わる点とは？

住宅ローンを返済していくときは、必ず利息分を含んだ額を支払います。
繰り上げ返済で大きく変わる可能性があるのは、この利息に関わる点です。
そこで、まずは繰り上げ返済を行うことで変わるポイントを、繰り上げ返済の基本とともに解説します。

繰り上げ返済とは？

繰り上げ返済とは、当初の予定を前倒ししてある程度まとまった額の返済を行うことです。

住宅ローンでは、元金と利息の合計額を毎月、数十年かけて返済していきます。
繰り上げ返済は、毎月の返済額とは別にまとまった額を前倒しして返済することにより、返済期間や返済額を減らすというものです。

住宅を購入するときには頭金を支払うことも多いものですが、住宅の購入時に頭金を貯蓄した上で住宅ローンを返済していくよりも、頭金なしで将来的に繰り上げ返済をする方が、利息を安くできる可能性が高まります。
また、金利が高いローンの方が、繰り上げ返済で減額できる利息を減らせる効果がより高くなります。

繰り上げ返済を行うことで返済期間が短くなるかといえば、必ずしもそうとは限りません。返済期間が短くなる場合と変更が生じない場合があり、これは後述する解説する繰り上げ返済の種類によって変わってきます。

繰り上げ返済の種類について

住宅ローンの繰り上げ返済の方法は、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類のタイプに分けられます。これら2つの方法には、それぞれ異なる特徴や仕組みがあります。

期間短縮型とは

期間短縮型は、前倒しで返済しても毎月支払う返済額を変更せずに、返済期間の方を短縮する方法です。
返済期間が短くなる分利息が減るという仕組みなので、前倒しして返済する額を増やして返済期間が短くすればするほど、または金利が高く設定されている住宅ローンを利用しているほど、支払う利息の軽減効果が高くなります。

住宅ローンでお金を借りている期間を短くできることから、期間短縮型は下記で紹介するもう1つの返済方法である返済額軽減型より高い利息の軽減効果が見込め、節約効果も高くなります。
こちらの方法なら完済までの期間が早まるので、早い段階で住宅ローンを完済して老後の資金をできるだけ多く貯蓄しておきたい方、定年退職までに住宅ローンを完済したい方などに適した方法です。

返済額軽減型とは

返済額軽減型は、前倒しして返済した後も返済期間を変更せずに、毎月支払う返済額の方を減らす方法です。
つまり、この方法では返済期間の変更は生じません。
前倒しして返済した額は元金にあてられるため、返済額軽減型で繰り上げ返済した場合も利息を減らせます。
しかし返済期間が変わらないので、期間短縮型ほど大きい節約効果は見込めないといえます。

減らせる利息の額は少ないものの、返済額軽減型は毎月の返済額を減らせます。このことから、将来の貯蓄やより早い完済を見据えて行うよりも、返済期間中に収入が減ったり両親の介護資金や子どもの教育資金がかかったりするなど、将来的に毎月支払う住宅ローン返済が家計の大きな負担になることが予想されるときに役立つ繰り上げ返済の方法です。

各繰り上げ返済のメリットとデメリットとは？

将来的に支払う予定だった利息を減らせる効果がある住宅ローンの繰り上げ返済の2種類の方法は、それぞれ異なる特徴や仕組みがありますが、メリットやデメリットも異なります。どちらを選択するかは、メリットとデメリットを押さえた上で検討しましょう。

期間短縮型のメリットとデメリット

期間短縮型のメリット

期間短縮型のメリットとしてまず挙げられるのが、支払う予定だった利息を大幅に減らせるという点です。返済期間を短くすればするほど利息の支払いを減らせるため、より高い節約効果が期待できます。また、返済期間が短くなるので住宅ローン返済を早く完済できる点も、メリットといえるでしょう。

期間短縮型のデメリット

前倒しして返済する額が大きいほど節約できる利息分の支払いが大きくなりますが、一方で繰り上げ返済する額が少額の場合、利息分の支払いの節約効果が薄くなってしまう点が期間短縮型のデメリットです。返済額軽減型より節約効果が高いとしても、大きな額を返済しても完済まで毎月の返済額は変わらないため、人によっては完済までの金銭的な負担が変わらない点がデメリットと感じる場合もあります。

返済額軽減型のメリットとデメリット

返済額軽減型のメリット

返済額軽減型は、毎月の返済額を減らせる点が第一のメリットです。今現在は返済する余裕があるけれど、家族の事情や子どもの進学などで今後出費が見込まれる場合、毎月の返済額を減らすことで金銭的な余裕を作りやすくなります。毎月の返済額そのものが減るので、すぐに節約効果を感じられる点もメリットといえます。

返済額軽減型のデメリット

デメリットは、返済期間が変わらないため利息分の大幅な節約効果が見込めないことです。返済期間が短い期間短縮型とのトータルの支払額で比較すると、返済額軽減型の方が負担が大きくなってしまいます。

まとめ

住宅ローンの繰り上げ返済の2種類の方法は、それぞれ返済期間や返済額、減る利息の額に違いがあります。しかしどちらの方法で繰り上げ返済をしても、一定の利息支払い分は減額できるため、全体的に見れば支払額を大幅に削減できる方法といえます。繰り上げ返済するタイミングによっても減らせる利息や短縮できる返済期間が変動し、繰り上げ返済が早いほど、より大きな利息の減額や返済期間短縮効果が見込めます。ネット上には住宅ローンで繰り上げ返済を行った際の返済期間や返済額をシミュレーションできるサイトもあるので、シミュレーション結果を元に2種類の方法どちらが適しているかを確認してみてはいかがでしょうか。